2.5公里到千灯湖！城北三房140万起，门槛比张槎还低

地产江湖，瞬息万变。

五一假期，禅城城北两个盘过得挺滋润的。萨姐从侧面打听得知，中交白兰春晓卖了53套，天珀收金1.5亿，比城南流量大盘泷景还出彩。

细问之下，又是一场惊心动魄的价格战：白兰春晓开售全新二期，78㎡毛坯140万起步，打动禅桂刚需的心；天珀临时推出10套特价房，低至1.8-1.9万/㎡。

城北置业门槛降低，刚需如何选择？萨姐跑了一趟城北，带回来很多干货。

| 城北及周边板块一手项目分布图

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中交白兰春晓

三房140万起步，门槛比张槎低

白兰春晓一期规划有18班公立幼儿园，由于幼儿园今年招生，项目售楼部搬迁至二期，4月29日已开放二期板房。

| 中交白兰春晓全新销售中心

二期规划10栋住宅和商业，目前在售4座，楼高22层，2梯6户。

现有四个户型：78㎡、89㎡、96㎡三房和113㎡四房，售价约1.8-2万/㎡，预计2024年5月毛坯交楼。

| 中交白兰春晓沙盘

萨姐参观了实体板房，感觉户型实用性较高，现场78㎡和89㎡最多购房者参观，主要是桂城外溢刚需，也有部分禅城本地客户。

一套低楼层的78㎡北向三房，原总价153万，折后146万，单价约1.87万。三成首付约44万，30年月供5300元左右。

78㎡板房实景（左右滑动查看更多）

销售称，“楼层好的，总价要去到150多万，但如果不挑楼层，最低140万起步。”

说真的，看到这个首付和月供，我也心动了，首付50-60万在桂城只能挑老破小，连张槎三房总价都要150万起步。而在城北，小三房起步价仅140万。【张槎】

如果选择89㎡南向三房，折后总价约170-185万左右，三成首付50多万，月供要去到6000+。

| 89㎡板房

天珀

毛坯缺货，带装修2.3万/平起

天珀与白兰春晓仅一路之隔，前者把销售中心设在沿汾江河一侧，客户停车后可看到汾江西岸公园，展示面较好。

| 天珀项目实景图

据渠道人士称，天珀5月1日曾突击推出10套特价毛坯房，单价1.8-1.9万/㎡，抢了一波刚需客。

但萨姐看房时，特价单位已经卖完，销售说“全盘只有12座是毛坯，仅剩6楼以下待售，但涉及回迁房手续问题，毛坯暂时缺货。”

项目主推7座、5座和14座，还有少量1-4座余货，面积涵盖85-133㎡三四房，带装修发售。7座预计2023年7月底交楼。

| 天珀沙盘

销售开门见山，直接介绍各楼栋价格情况：1-4座、7座均价2.3-2.4万/㎡，5座楼王均价2.5-2.6万/㎡，14座望江单价均价2.7-2.9万/㎡。

一期处于即将交付阶段，购房者可以看到部分建筑外观和园林实景，小区内有游泳池和儿童活动场地等。

| 项目园林实景

84㎡为三房一卫，全部朝北。以7座一套中间楼层84㎡为例，原总价约198万，折后总价约188万，三成首付57万，30年月供接近7000元。

| 7座平层图

84㎡板房实景（左右滑动查看更多）

如果想要套房，面积要去到97㎡户型，总价预算在210万以上。销售同时强调，全部折扣打尽，暗示没有议价空间。

工作日下午，现场有七八台客洽谈，看房气氛不错，是城北新盘中人气最好的。

敏捷珑玥府

三房183万起步，主要面向老街坊

沿着河滨路向南走，过桥就到达敏捷珑玥府，它的特点是规模小，只有4栋住宅，板式住宅设计，少有的2梯4户。

| 敏捷珑玥府项目实景

项目紧邻中山公园、文沙公园、文沙市场等，生活氛围较成熟，主要面向东方广场商圈一带换房族，还有桂城外溢刚需客户。

| 南堤路一带商业繁华

项目主推2座、4座89-132㎡三四房，带装修，售价约2.1-2.4万/㎡，预计2023年9月交楼。

萨姐参观了99㎡板房，竖厅设计，客厅带长约5.2米阳台，连通次卧，主套空间实用。

99㎡板房实景（左右滑动查看更多）

近期，由于标准板房正在装修，89㎡板房暂停对外开放。从图纸上看，整体楼栋朝西南向，望中山公园和汾江河。

| 89㎡高层实景图（项目供图）

珑玥府最小三房89㎡起步，最便宜的一套二楼，一口价也要183万，单价约2.05万/㎡。销售称，楼层好的89㎡总价要去到200万。

| 建面约89㎡户型图

项目属于精品小盘规划，车位配比约1:0.9，但销售解释说，因为楼盘以本地客户为主，很多客户一次性购买两套房，加上中山公园、东方广场附近月租车位充裕，租金便宜，不必担心车位不足。

| 中山公园地下停车位招租

灯湖首府

68-108㎡极致三四房，首期15万起

看完城北三盘还觉得不够过瘾？距离城北约1.7公里还有一个新盘——灯湖首府，虽然是属于南海罗村，但与城北客群有一定重合。

五一期间，项目已开放销售中心及板房，规划5栋15-16层小高层住宅，建筑密度比城北项目低。

| 灯湖首府项目沙盘

项目预计首推1座，2梯4户，现有三个户型：68㎡三房、85㎡三房带套房，108㎡四房带套房，带装修，预计5月底开盘，价格待定。

灯湖首府户型图（左右滑动查看更多）

虽然未有吹风价，但不难看出开发商在控面积、控总价，降低购房门槛，与城北项目产品策略类似。

据说，该盘将搭配“首期15万”力促销售，具体方案请咨询现场销售。

| 灯湖首府85㎡板房

总价200万以下

周边二手选择太少

回到前文提出的问题，白兰春晓78㎡为什么卖得好？除了产品力、渠道力荐等因素，最关键的问题是价格。在140-150万价格范围，周边一二手查无敌手。

打开贝壳网站，输入“140-150万+楼龄20年以下+电梯+三房”，桂城自然无匹配条件的房源，而禅城仅有零星房源，可选择范围很小。

| 价格来源：贝壳

如果把总价预算提高到180-200万，周边符合条件的房源仍然屈指可数。对于刚需来说，买二手房更考验眼光，需要更多时间和精力，自然更倾向选择城北一手项目。

| 价格来源：贝壳

城北踩盘总结：

五一后客户到访量减少，竞争依然激烈

城北为啥突然火起来？萨姐认为，凡事应该透过现象看本质，这种火也可能是“虚火”。

某开发商人士透露，虽然去年海五西路分段开通，但距离全线开通至少还有一年时间（非官方说辞），对客户触动力有限，加上4.26新政更利好二手房，对刚需客户刺激不足。城北项目热销，更多是在价格方面让利，未来市场竞争依然激烈。

“五一假期后，感觉客户来访量明显下降，母亲节当天来访量仅60多组，比五一下降4成。” 某项目销售负责人称，目前销售成绩与5月业绩任务还有一定距离，仍需要加把劲。

| 汾江河景观

萨姐认为，近期佛山满5年二手不限购、银行首套利率降至4.8%，对购房者来说是好事情，意味着购房门槛降低，购房成本下降。如果你是禅桂刚需，城北板块不失为一个上车的好选择。

首先，城北拥有广湛高铁枢纽新城规划，背靠佛山西站，又有佛山地铁3号线（在建），去千灯湖和祖庙比较方便，至于海五西路全线开通是时间问题。虽然有一定想象空间，但现在刚需买房更看重眼前配套，城北的教育配套有所欠缺。

其次，城北城市面貌与去年相比变化很大，尤其是汾江西岸公园一带的环境，年轻人结伴散步、钓鱼。汾江河扮靓，水质明显提升，还可以看到白鹭低飞，环境更宜居。

| 汾江西岸公园

最后，放眼禅桂核心区域，城北房价有较强竞争力，与城南流量盘相比，总价门槛更低。

据了解，目前泷景一手房价约2.1-2.4万/㎡，最小三房85㎡，总价最低180万起。

那么，你认为城北板块如何？评论区见！

如果想了解更多城北二手以及学区情况，敬请期待多妈看房下期内容。

最后说个消息：下周五（5月20日），功夫君将直播探访陈村东部的“价格杀手”——新城盛悦之光，深度剖析能不能买，还有多重福利赠送，点击【预约】一起看房！

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